ניצן גרינפלד תכנית ח/619 חולון, התחדשות העירונית | נדל"ן

היטל השבחה בתכנית ח/619

נכתב ע"י ניצן גרינפלד שמאי מקרקעין

חיוב היטל השבחה על תכנית ח/619 יכול להוות גורם מפתיע ומאתגר מבחינה כלכלית ומשפטית, חיוב של עשרות או מאות אלפי שקלים במכירת דירת מגורים ישנה, מהווה הוצאה לא צפויה ולא נעימה בכלל למוכר. תכנית ח/619 אושרה למתן תוקף ביום 14.1.2024, התוכנית קודמה באגף תִכנון ופיתוח מואץ, יחד עם משרד האדריכלים רונאל לוי. מטרת התוכנית הינה פיתוח והתחדשות העיר, תוך מתן מענה אמיתי לגידול והצמיחה הנובעים מתהליכי התחדשות עירוניים. התוכנית הוכנה מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, אשר מאפשר לכל רשות מקומית להכין תוכנית התחדשות עירונית מקומית, לפי צרכיה הפנימיים וחזונה לפיתוח העיר. להלן תשריט התכנית:

עיקרי העקרונות שהנחו את הכנת התכנית הינם:

1. קידום התחדשות עירונית מתוך ראייה כוללת ומושכלת. 2. שיפור איכות המרחב הציבורי. 3. מענה על צרכים פרוגרמתיים ותשתיתיים. 4. קידום סביבת מגורים איכותית. 5. שקיפות וודאות תִכנונית, במטרה לקצר ולייעל תהליכי התכנון. המסלולים העיקריים בהם ניתן להתחדש: 1. הריסה ובנייה: התחדשות בתהליך של רישוי (היתר ללא צורך בתוכנית מפורטת). 2. חיזוק, מיגון ותוספת: התחדשות בתהליך של רישוי (היתר ללא צורך בתוכנית מפורטת). 3. תוכנית פינוי בינוי למספר מבנים: תוכנית מפורטת עבור מתחם שכולל מספר מבנים בתהליך של קידום תִכנון תב"ע מקומית.

היטל השבחה על תכנית ח/619

קצת לאחר אישורה של התכנית, החלה עיריית חולון לשלוח חיובים על היטל השבחה לתושבים שמכרו את דירתם בתוך קווי התכנית, בדומה לחיובים של תכנית רובע 3 ורובע 4 בת"א, אף על פי, שהאדם הפרטי, אינו יכול לממש את הזכויות מתוקף התכנית באופן עצמאי, ללא התגייסות כוללת של כל דיירי הבניין והתערבות של יזם חיצוני, שמאי הוועדה המקומית חולון שולחים שומות השבחה בתחשיבים עתידיים, הכוללים "מקדמי דחיה", וכן מתרצים זאת ע"י שימוש בפס"ד אליק רון. פס"ד אליק רון יצר ביטוי חדש של "זכויות מותנות", כלומר זכויות שלא ניתן לממש מיידית ותלויות בקיום של תנאים שונים, אך משביחים את הקרקע באופן יחסי, על ליציאת תכנית מפורטת רגילה או עד למתן היתר בפועל. לפי מספר שומות שהגיעו לידינו, שמאי הוועדה קבעו יחד של 30-70 או 20-80 אחוז לתרומת זכויות תכנית ח/619 במועד הקובע, דהיינו ינואר 2023. להלן חלק מתחשיב לדוגמה, מתוך שומה של אחד מלקוחותינו:

משרדנו, ניצן גרינפלד שמאות, פעל ופועל להפחתה וביטול חיובים אלו.

רשמנו הצלחות על ביטול של חיוב וכן ישנם תהליכים שקיבלו הפחתה משמעותית. ניתן לתקוף את ההיטל ע"י נושאים שמאיים וכן גם במישור המשפטי והשילוב ביניהם. יש לזכור שכל מקרה הינו לגופו, ויש לבחון כל שומה ונכס לפי מאפייניו הייחודיים. במקרה שקיבלת חיוב היטל השבחה (שובר תשלום ושומה), מומלץ לבחון זאת ובמידת הצורך לערער באופן מיידי, שכן לאחר 45 יום בלבד השומה והחיוב הופכים לחלוטים ולא ניתנים לשינוי או ערעור.

הכותב, ניצן גרינפלד, הינו שמאי מקרקעין המומחה להיטלי השבחה ובעל משרד עצמאי